業法改正でも動かない空き家流通の壁 放置すると固定資産税が 6 倍に？誰にでも起こる空き家問題こそ、正しい選択は自ら専門家を選び「負動産」にしないこと

相続などを機に、誰もが突然「空き家所有者」になる可能性があります。現在、国内の空き家数は増加の一途を辿り、管理不全な「特定空き家」等に対する行政の監視はかつてないほど厳しくなっています。しかし、放置を続けると「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大 6 倍に跳ね上がったり、行政による強制解体（行政代執行）のリスクを負うことになります。

しかし、いざ相談しようにも、不動産業界には「不都合な真実」が存在します。効率を重視する不動産営業担当者からは「面倒で儲からない案件」として敬遠されがちなのです。

本ニュースレターでは、増え続ける空き家問題の現状や Agent Connect が提供する「空き家解決」の強みを掘り下げます。

国勢調査のデータによると日本の人口は平成 20 年をピークに減少、世帯数も今後減少に転じる見込み。また、住宅・土地統計調査のグラフを見ると住宅ストック数（約6,240万戸）は総世帯（約5,400万世り）多く量的には充足＝余る（空き家になりうる）ことがわかります。 

【出典】実績値：国勢調査（総務省）2008 年人口推計       住宅・土地統計調査（総務省）      推計値：日本の将来推計人口（平成 29 年推計）国立社会保険・人口問題研究所

     日本の世帯数の将来推計（全国推計）国立社会保険・人口問題研究所

１．税金が跳ね上がる

近年、管理不全の「特定空き家」に対し、行政が強制的に解体を行うケースが増えています。2015 年施行の空き家特措法に基づき、数百万円〜1,000 万円超になるケースもあり、費用は全額所有者に請求されるため放置の代償は非常に高いです

２．突然、行政から強制対応される

ある日突然、自治体から通知が届く可能性がある「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大 6 倍に跳ね上がるリスクがあります。

３．高額な解体費がかかる 

一般的な戸建て（30〜40 坪）の解体費用は約 100 万円〜250 万円程度かかるとされており、経済的な理由から処分を躊躇する所有者が少なくありません

４．防災・治安の悪化

空き家は火災の発見の遅れや消防車の進入困難といった防災力の低下を招くほか、治安の悪化や所有者不明化といった深刻な社会問題を引き起こしています

５．相続・所有者不明化の壁

権利関係や法的制限、税金の知識不足から「売りたくても売れない」「貸したくても貸せない」という相談が激増しています。

Agent Connect の登録エージェント森下氏の空き家再生事例

◆株式会社リーフクリエーション 代表取締役 森下政人

空き家問題へのアプローチと思想に関して言うと、単なる不動産仲介ではなく商店街や地域コミュニティを巻き込み、町が賑わう視点を持つことが大切だと考えています。また、権利関係の不明さや耐震性、費用の問題で放置される空き家に対し、「不動産屋は嫌われ者ではなく、未来を作る立ち位置」であるべきという思想に共感してもらう必要があります。その結果、築 50 年の団地再生やヴィンテージビルのリノベーションなど、他の不動産業者が敬遠しがちな「面倒な物件」に長年（10 年以上）取り組んでいる実績があります。多くの不動産会社が“儲からない”として敬遠する空き家に、あえて向き合い続けてきたのが森下氏です。

ケース 1：

「5 階まで階段…正直、最初は絶句しました」

そんな本音から始まった、神戸・ひよどり台団地のリノベーションプロジェクト。10 年以上放置されていた空き家を、ご長男から「引き取ってほしい」と託されたことがきっかけでした。立地条件や階段の多さから、一般的には敬遠されやすい団地でした。一見、マイナス要素ばかりが目につく物件。しかし、部屋に入った瞬間に見えたのは、淡路島や明石海峡大橋まで一望できる、まるで山頂にいるような絶景でした。

「登山好きやトレラン愛好家なら、この階段は毎日タダでできるトレーニングになる！」

そう発想を転換し、単なる設備交換ではない「山と共に暮らすワクワク」を詰め込んだリノベーションを形にしました。空き家問題は、アイデアひとつで新しいライフスタイルに変わります。

ケース 2：

昭和初頭に建築され、港町・神戸を見守り続けてきた「河南工藝社ビル」。実はこのビル、かつては建て替え計画が進行していました。経済合理性だけを見れば建て替えが正解とされがちですが、阪神淡路大震災による状況の変化、そしてオーナー様との深い対話を経て、私たちはあえて「残す」という道を選びました。

空襲、GHQ の接収回避、そして大震災。幾多の困難を乗り越えたこの歴史的建造物を改修することは、経済的合理性だけでなく、神戸の街の記憶を守ることでもあります。人気ブランド「ミズイロインド」の基幹店として、新たな歴史の 1 ページを刻み始めます。

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経歴：大阪芸術大学建築学科卒。三井木材工業にて高級注文住宅の設計営業、東急リバブルにて産業再生機構のプロジェクトや事業用不動産仲介に従事。2010 年、株式会社リーフクリエーションを設立。建築・不動産両面の高度な知見を活かし、空き家再生やビルの価値向上に定評がある。2022 年に関西学院大学大学院（MBA）修了。現在は一般社団法人相続事業承継相談窓口の理事も務め、次世代へ価値を繋ぐ不動産コンサルティングを推進している。

新しい取引の形：不動産取引の負のスパイラルを断ち切る Agent Connect

Agent Connect は、物件や査定価格ありきではなく、不動産営業（エージェント）の資質や資格、評価を選べる「不動産エージェント比較情報サイト」です。これにより、不動産取引における「負のスパイラル」からユーザーを解放し、安心・安全な取引を可能にします。ユーザーは無料で登録・利用が可能です。多くの不動産会社が“儲からない”として敬遠する空き家問題にも真摯に向き合うプロがいます。空き家所有者が“迷わず相談できる”新しい取引の形を提案します。

１．空き家売買を得意としているエージェントにお願いできる

空き家対応を得意とするエージェントはまだ少ないのが現状ですが、Agent Connect は得意分野や地域から自分でエージェントをセレクト可能です。例えば、築 50 年の団地再生やヴィンテージビルのリノベーションなど、他の不動産業者が敬遠しがちな「面倒な物件」に長年（10 年以上）取り組んでいる実績があるエージェントも登録しています。

２．セカンドオピニオンサービスを利用し、比較・納得して売買

中立的な専門家の視点：Agent Connect のセカンドオピニオンは、不動産取引において「本当にこの判断でいいのか」と迷った際に、現在の状況を客観的に診断し、最適な選択肢を提示するサービスです。

【3 つの特徴】

・5,000 円定額料金

5,000 円という定額料金で、経験豊富なプロによる中立なアドバイスが受けられます。利用者アンケー

トによると 5,000 円で数百万得した事例もあり。売買を目的としないため、この価格が実現しています。

・営業活動は一切ナシ

このサービスはアドバイスを主目的としており、しつこい営業電話や営業活動は一切行われません。

特定の企業に偏らない第三者的な中立の視点で、現在の状況を診断します

・データに基づいた精密なアドバイス

セカンドオピニオンでは、複数のAI査定と近隣の膨大な売買データを基にした、50 ページを超える詳細な納品レポートを作成します。このレポートには、空き家所有者が最も知りたい物件の資産価値の分析や詳細なハザード情報、周辺・統計情報などの情報が含まれます。資産価値の可視化やリスク情報の網羅が可能です。

複雑だからこそ“専門家選び”が重要な空き家問題に特化したAgent Connect の機能

１．空き家売買が得意なエージェントとのマッチング強化

空き家問題は法・税・相続が絡むため、一般的な売買経験だけでは対応が難しいケースが多いです。“儲からない”として敬遠されていることも多く、経験値が浅いエージェントが多数。Agent Connect は、空き家特有の問題に詳しいエージェントを、自分で比較・探して相談可能。プラットフォーム内で「空き家相談士」「相続不動産の売却」といった専門性を可視化し、所有者と専門家を繋ぎます。これにより、専門ではない人に頼むことで生じるトラブルを未然に防ぎます。

２．相談前に最低限の知識を持つことで、不利な提案を見抜けるようになる

エージェントによる記事投稿機能を活用し、「空き家特措法の対策」「自治体の補助金・助成金情報」「地方移住を伴う空き家活用の事例」など、専門的な知見を積極的に共有します。ユーザーは記事を通じて知識を深め、「空き家特措法対策」や「自治体の補助金情報」など、最新のノウハウを事前にキャッチしてから相談に進めます。取引の心理的なハードルを下げることにも繋がります。

3. 「物件」ではなく「人」に相談

「物件」ではなく「人に相談」を入り口とするテーマを空き家活用に特化させます。空き家は活用方法が一つではなく、地域や想いによって最適解が変わるため誰に頼むかで結果が大きく変わります。例えば、「古民家を借りてカフェを開きたい」といった具体的なニーズをユーザーが投稿できる「活用掲示板」を設け、地域に強いエージェントや工務店などが連携・提案を行うことで、「物件」と「人・アイデア」を繋げるプラットフォームとして機能する、などの構想があります。

空き家を「社会の課題」から「個人の資産」へ─“人を選べる仕組み

【代表よりコメント】

◆Agent Connect 株式会社 代表取締役社長・冨谷皐介

空き家問題は、決して他人事ではありません。 相続などをきっかけに、誰もが「空き家所有者」になる可能性を秘めています。放置すれば「負動産」となり、行政リスクや増税、

防災力の低下を招くこの課題は、私たち全員にとって非常に身近なものです。

不動産取引における「負のスパイラル」を断ち切るために、Agent Connect は情報の「透明化」を徹底しています。これまで不透明だったエージェントの資質や実績を可視化し、ユーザーが客観的なデータに基づいて「比較できる」環境を整えました。

物件ありきではなく、空き家特有の複雑な悩みに真に応えられる「専門家を選べる」仕組みこそが、安心・安全な取引への最短ルートです。

また、5,000 円のセカンドオピニオンサービスから始まる新しい一歩が、大切な資産を次世代へとつなぐ確かな羅針盤となるはずです。あなたの不動産取引に、かつてない納得感と安心を。Agent Connect は、これからも情報の透明化を通じて社会課題の解決に貢献し続けます。

Agent Connect 株式会社について

Agent Connect 株式会社（エージェントコネクト）は、不動産取引における不透明性を解消し、誰もが安心して納得のいく取引ができる市場を実現するための不動産特化型プラットフォームを運営しています。

代表取締役の冨谷皐介は、スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件の被害を経験し、不動産業界における情報の非対称性や不正取引の実態を目の当たりにしました。この経験をもとに、「正しい情報さえあれば防げた被害をなくしたい」という強い想いを抱き、エージェントとユーザーを公正かつ安全に結びつける新しい仕組みを開発。これにより、従来の物件情報や査定価格に頼ることなく、「どんな人がサポートしてくれるのか」に焦点を当て、不動産取引における最大の不安要素である「誰に相談すればいいかわからない」という課題を解決しています。

ユーザーは全国の不動産専門エージェントが発信する情報を通じて、人柄や実績、得意分野・資格・ユーザー評価を確認しながら、自分に合ったエージェントを見つけることができます。さらに、チャット機能を活用して気軽に相談できるため、小さな疑問や不安にも対応でき、透明性の高いアドバイスを受けながら、安心して最適な不動産取引を進められます。

不動産は人生で最も大きな買い物の一つ。「知る」「選ぶ」「つながる」を一つのサービスで実現し、これまでの不動産取引の常識を変えていきます。